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| この位の物件なら買うことが出来るという資金調達の目途が立ってから、物件を探し始めるのが良いです。 つまり、自分達の希望に近い物件を購入するには、このくらい払う必要があって、苦しいが支払 っていかないといけない、では無く、自分たちは、このくらいなら支払う事が出来る、この資金 調達の予算内で探す、という考え方が良いのです。 物件を見ながら資金計画を立てたのでは、ついつい物件に引きづられて、予算オーバーしがち です。
マンション購入の簡単な資金調達計画を立てる事 ａ．資金調達計画について （１）現在の仕事の転勤、転職、退職の可能性や予め予測できる子どもの養育費などの出費 も含めて今後の収入の見通しから、どのようなタイプのマンションを購入すべきか考え しょう。 （２）新築マンションの価格帯は立地条件や広さによって異なりますが、「3000万円〜4000 万円」が最も多く、次が「4000万円〜5000万円」でしょうか。中古マンションの場合は その3割から5割ほど安くなるようです。 （３）中古マンションを購入する際に仕事をしている場合は、老後を考え退職までにローン を払い終えるのが理想です。 （４）5年後、10年後、15年後と節目ごとの残高を調べ、子供がいる場合は就学などのライフ プランを照らし合わせながら住宅ローンのプランを立てましょう。 ｂ．新築マンションと中古マンションでの住宅ローンの違い （１）民間ローンでは、新築マンションと中古マンションで融資条件で違いがある場合は少ない のですが、公庫の住宅ローンでは、新築マンションと中古マンションで金利や返済 期間、融資限度額などに違いがあります。 （２）公庫の住宅ローンの場合、新築マンションに比べ中古マンションの方が金利が高く、 返済期間は短く、融資限度額が少なくなります。 （３）中古マンションは新築マンションよりも価格は安くなりますが、新築に比べ住宅ローンの 負担は大きくなりますので、その点を考慮して資金調達計画を立てましょう。 ｃ．買い換えをする場合、つい購入物件に目がいきますが、手持ち物件を先に売却できるか どうか。購入を先行する場合、買い換え特約条項を入れるようにします。 （１）売り先行 通常は今住んでいる手持ち物件を先に売ってから新規物件を購入する。 （２）買い先行 新規物件の購入に当たり、売却できなかった場合の購入契約の消滅特約を付 けておく。 手持ち物件が一定の期間売却できない場合、下取りシステムもありますが、下取り 価格は売却価格よりも大きく下回るのが普通で、不利です。 （３）売り買いほぼ同時 今住んでいる手持ち物件が売れると共に、何割かの代金を先に受け取り、これをマンショ ンの購入に当てる方法もあります。不動産屋さんとよく相談しましょう。 ｄ．購入資金 購入資金を決める場合、ローンや維持費といった将来に渡り、定期的に払う費用がある ので、借入可能額、毎月の返済可能額、自己資金から算出するのが安心な方法の一つ です。 収入や 貯蓄から購入資金の目安をきちんと見定める事が重要です。 （１）借入可能額、自己資金から導く物件価格 （ａ）借入可能額+(自己資金ー諸費用) = 物件価格 （２）返済可能額から導く物件価格の計算式 （ａ）月々返済可能額÷１００万円当たりの返済額)×１００万円＋自己資金 = 物件価格 諸費用係数 例) 新築マンションの購入で月８万円の返済。 自己資金５００万円、固定金利３％で３０年ローンの場合 (８万円÷４２１６円)×１００万＋５００万円 = ２２８４万円→約２３００万円 １．０８(新築の場合は１．０５) ＊１００万円当たりの毎月の返済額を金利と返済期間から割り出せる早見表は、住宅 情報誌等で確認できます。上記の計算式に加えて、ボーナス加算の返済額や、 他のローンの計算式を組み合わる事によって、より確実な値を算出する事が出来 ます。 マンションの頭金で一番大切なのは「多く支払うこと」です。頭金が少ないとその分多 くの利息を払うことになります。 頭金なしの場合、支払う費用の半分が利息ということもあります。個々の生活状況や 収入、貯蓄によって変わると思いますが、まずは頭金をできるかぎり支払い利息を抑 えることが重要です。 多くの金融機関で最低2割の頭金が必要とされてますが、せめて3割の頭金を 用意するのが理想です。生活費半年分の貯蓄を除いて3割の頭金が用意できる ように住宅系の積み立てを利用するのもよいでしょう。 またマンションの頭金に関しては、親からの援助が非課税になる場合もあるので 確認しておきましょう。 Ａさんの貯蓄額 600 万円 年収640万×年収負担率25％0.25＝（年間返済可能金額）160万 （年間返済可能金額）160万×（返済期間）30年＝（返済可能総額）4800万 （返済可能総額）4800万÷利率計数1.33＝（借入可能額）3609万 貯蓄額600万円＋（借入可能額）3609万＝購入可能な物件価格4209万 利率計数表 金利＼期間 20年 25年 30年 2.0％ 1.21 1.27 1.33 2.5％ 1.27 1.35 1.42 3.0％ 1.33 1.42 1.51 3.5％ 1.39 1.50 1.62 ＊ここでポイントになるのは、１で計算した（年間返済可能金額）160万です。 １年は１２ヶ月なので 160万÷１２＝月々の返済額約13万 現在支払っている家賃が13万円前後なら、この先も安心して支払っていけるで しょう。 |
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